الايجار وما يتعلق به←②

#تـوعـيـة_قـانـونـيـة⚖️

#الإيجـار_وما_يتعلق_به②←⑤

تحـدثـنـا فـي الجزء الأول عن تعريف الإيجار وبعض

الـمـواضـيـع الـمـتـفـرعـة كـسـريان القانون ومضايقة

المـستـأجـر وإبرام عقد أكثر من مرة في زمن واحد..

وفي هذا الجزء سنتحدث عن الأجرة ومدة الإيجار.. 

#الأجــرة هـي: الـمـنـفـعـة الـتـي تـعـود للـمـؤجـر من

المستأجر نظير إنتفاعه بالعين محل الإيجار. 

#بم_تكون الأجرة؟ 

   •نقود   •منفعة   •أي غرض مشروع يتفق عليه

#تحديد الأجرة

» يتفق المتعاقدان عليها. 

» عند عدم الاتفاق: 

   •يـخـتـار الـطـرفـان عـدلان خـبـيران لتحديد أجرة

المثل زماناً ومكاناً. 

   •تقدر بواسطة المحكمة

#ســـؤال.ba

هـل يـجـوز للـمـؤجـر أن يـأخـذ تـأمـيـناً أو ضماناً من

المستأجر؟ 

#الإجـــابة.ba

نعـم.. يجوز له ذلك.. ويستردها المستأجر عند انتهاء

انتهاء العقد. 

#حق المفتاح(أو مايسموه عرفاً نقل قدم) 

هـذا الـمـوضـوع نـحـتـاج لـتـفـصـيـلـه بـقـــدر اللازم،

وسـنـضـيـف فـتـوى شـرعـيـة، وكــذا مـوقف القانون

الـيـمـنـي: 

» تعريف حق المفتاح"نقل قدم": 

» فتوى للقاضي العلامة/محمد بن علي داديه: 

مـا يـسـمـى بـحـق نقـل القدم أو حق المفتاح أو بدل

الخلو.. له أحوال يختلف الحكم باختلافها:

¶فإن طلب المالك -المؤجر-

مـن المسـتأجر عند توقيع عقد الإيجار مبلغا مقطوعا

مقـدما غير الإيجار الشهري المتفق عليه، فلامانع من

ذلك بالتراضي، ويعتبر جزء من من الأجرة..

¶إن طلـب الـمـؤجــر مـن الـمـسـتـأجـر إخـلاء الـعـين

الـمـؤجـرة قـبـل نـهـايـة مدة العقد، ووافق المستأجر

مـقـابـل مـبـلـغ مـالـي يتوافقا عليه نظير فسخ العقد

وباقي المدة، فيجوز..  

¶إن أجـر المـسـتأجـر مابقي من مدة عقده، لمستأجر

آخر يلتزم بشروط العقد الأول، وطلب من المستأجر

الـجـديـد مـبـلـغـا مـالـيـا نـظـير تنازلة عن الإجارة أو

المنفعة، فيجوز، مالم ينص العقد مع المالك على منع

التأجير من الباطن..وهذا قول بعض العلماء.. 

¶(أمّا القانون اليمني) فـجعل الأصل منع الايجار من

الـبـاطـن وتـنـازل الـمـسـتـأجـر للغير عن منفعة العين

المـؤجرة، باطل مالم يتم الاتفاق مع المالك -المؤجر-

علـى خـلاف ذلك، وهـذا هـو الـراجـح، سـدا لـذريـعة

الخلاف والنزاع.

¶أمّا إن انتـهـت مـدة الإجـارة الـمـنـصوص عليها في

الـعـقد، فليس للمستأجر أن يأخذ من مستأجر جديد

خـلـو أو حـق مـفـتـاح، وعلـيه أن يخلِ ويفرّغ العين

المـؤجـرة، ويُـسـلـم المفتاح للمؤجر، دون تأخير، والاّ

فـإنـه غـاصـب، إلا إن تـم الـتـوافـق بـيـن الـمـستأجر

والمالك على توقيع عقد جديد..

¶إن خـرج الـمـسـتـأجـر مـن العين المؤجرة وله فيها

اسـتـحـداثـات وتجـهيزات، فالحكم فيها مانص عليه

العـقـد، فـإن اشـتـراهـا الـمؤجر أو المستأجر الجديد،

بـالثمن المـتراضى عليه فيجوز،  ليس ذلك من الخلو

أو حق نقل القدم المحرم. 

¶الـعـقـد شريعة المتعاقدين فما تم التوافق عليه في

العـقـد مـلـزم لـطـرفـي العقد، وهو من المواثيق التي

يجب شرعا الوفاء بها، قـال اللـه ﷻ: *"يَا أَيُّهَا الَّذِينَ

آمَنُوا أَوْفُوا بِالْعُقُودِ"* المائدة -1.

» موقف القانون اليمني: 

أخـذ القانون اليمني بمنع حق المفتاح واعتبره باطلاً

وتحكم المحكمة بإعادته لمستحقه فإن رفضه صودر

إلى البنك لصالح الخزينة العامة. 

■وهنا نضع تساؤلات؟ 

∆كيـف تعـرف المـحكمة أنه أخذ حق المفتاح لتحكم

بإعادته؟ 

▽نفترض هنا أن المؤجر طالب من المستأجر إخلاء

العـيـن فتـبيـن أن المـسـتأجـر قد أجر هذه العين من

الباطن مقابل مبلغ أعطاه المستأجر الثاني للمستأجر

الأول.. فهنا يرفع المؤجر دعوى بإخلاء العين وتحكم

المحكمة برد حق المفتاح عندما يتبين لها..

∆لماذا يرفض المستحق أخذه؟ 

▽لا نعلـم سـبـب رفض مستحق حق المفتاح أخذه؟

لكـن ربمـا تعـود لأسبـاب شـخـصـيـة أو لكـي لا يقوم

المـستأجـر الثاني بمـطالبـته بتعويض.. فيلجأ لرفضه

حتى يقول أنه رفض إعادة حق المفتاح..

#فسخ العقد للغبن

إذا كان المؤجر عاقلاً بالغاً فلا يجوز له: 

   •فسخ العقد للغبن 

   •رفع الإيجار أثناء سريان العقد

#بطلان عقد الايجار

» إذا لم يصح عقد الإيجار لأي سبب وكان المستأجر

قـد انـتـفـع بالعين المؤجرة فهنا يلزم بدفع أجرة عن

المدة التي انتفع بها. 

#تعذر الانتفاع بالعين

فـي حـالات يتم الاتفاق بين المؤجر والمستأجر على

أن العـقـد يـبـدأ مـن تـاريـخ (كذا) فيأتي هذا التاريخ

ويـبـدأ الـمـؤجر في الأعذار الشقة مازلنا نشطبها.. أو

المـسـتأجـر الـذي انـتهى عقد إيجاره لم يخلِ العين..

وغـيـره مـن الأعـذار.. فـما مسئولية المؤجر في هذه

الحالـة؟ 

   •تسقط الأجرة 

   •يلـزم بـالـتـعـويـضـات عـن الأضـرار الـتـي لحـقت

بالمستأجر مثل (نفقات كتابة العقد، مواصلات، أجرة

فنادق.. الخ) وتقدر المحكمة التعويض المستحق. 

#مدة الإيجار

» الأصـل أن مـدة الإيجـار تحـدد في العقد بما يتفق

عليه المتعاقدين.. وإرادتهما في ذلك هي الفيصل، إلا

أنـه يسـتـثـنـى حـالة واحدة لا يجوز إبرام عقد تزيد

مـدتـه علـى ثـلاث سـنـوات وإذا أبرم لأكثر من ثلاث

سنـوات تـنـقـص إلـى ثلاث سنوات وهذه الحالة هي

إذا كان أحد المتعاقدين يملك حق الإدارة فقط. 

» إذا لـم تـحـدد مـدة الـعـقـد فـهـنـا يتـدخـل القانون

ويحددها بالتالي: 

   •المساكن "ثلاث سنوات"

   •المـتـاجـر ومـخازن الأدويـة والـوكـالات التجارية

والمطاعم والفنادق "خمس سنوات". 

   •المصانع والورش والبنوك "عشر سنوات"

#الســــؤال.ba/فـي حـالـة عـدم تـحـديـد مدة العقد

فتـكـون المـدة حـسب ما ذكرنا "ثلاث، خمس، عشر..

حـسـب الأحـوال" فـهـل هـذا يـعنـي أن الـمـؤجـــر لا

يستطيع إخراج المستأجر خلال هذه المدة؟ 

#الإجـــابة/نعـم..إذا خـلا الـعـقـد مـن تـحـديـد للمدة

وطالـب المؤجر بالإخلاء ولم تكن المدة التي وضعها

القانـون قـد انـتـهـت فـهــنا يـحــق لك الامـتـنـاع عن

الإخلاء..فإن رفع دعوى أمام القضاء فالقضاء سينظر

للـعـقـد فـإن خـلا مـن المدة سيحكم القضاء وفقاً لما

حدد القانون من مدد.

#ســـؤال.أخر.ba/هل يجـوز إنهاء عـقد الإيجار قبل

مدته؟

#الإجـــابة/يخـتـلـف عـمـا إذا كان هناك شرط أو لا..

♕وجـود شـرط الإخـلاء: يـختلف الشرط بالنسبة إذا

كان من قبل المؤجر أو المستأجر:

¶فبالنسبة لـشـرط الـمـؤجر: إذا اشترط المؤجر أن له

الحق في إنهاء العقد في أي وقت قبل إنقضاء العقد: 

   •العقد صحيح والشرط باطل. 

¶وبالنسبة لشرط المستأجر: إذا اشترط المستأجر أن

له الحـق في إنهاء العـقـد فـي أي وقـت قـبل إنقضاء

العقد: 

   •العقد صحيح والشرط صحيح. 

♕عـدم وجـود شـرط لإنهـاء عقـد الإيجار قبل مدته:

فـي هـذه الحالـة لا يجـوز لأي مـن المتـعاقدين إنهاء

عقد الإيجار إلا لعذر طارئ، وهذا العذر:

   •يخضع العذر لتقدير المحكمة

   •إذا قـبـلـت الـمـحـكـمـة الـعـذر فـتحكم بالتعويض

المناسب للمتضرر

   •إذا كان المؤجر هو من طلب الإخلاء بسبب العذر

الطارئ فيجب عليه إعطاء المستأجر مهلة: 

   •مهلة ثلاثة أشهر للمساكن

   •مهلة ستة أشهر لغير المساكن

༺تنـــويه༻ هـذا الـحـديـث عن الإنهاء في مدة

الـعـقـد دون سـبـب قـانـونـي، وهـناك أسباب قانونية

لإنهاء العـقـد وكذا لطلب الإخلاء سنأخذها بالدروس

التالية.. 

#للموضوع بقية.. 

*#إعـــداد/بـلال.الهاشـمــي.ba (2022/01/09م)*

#أسعد_الله_أوقاتكم_برضـاه_ونعيمه_وكل_خير🌹

#أذكروا_اللهﷻ_وصَلُّوا_عَلَى_مُحَمَّدﷺ.

#مُسْتَمِرُون...B~A

https://t.me/bilalalhashimy7700/4

https://wa.me/967770072262

#ساهم_بالنشر_يكن_لك_أجراً_بإذن_الله. 

#ملحوظة/يـلـزم نـشـر المنشور مع روابطه الملحقة.

------﹉ -----﹉----- ﹉-----﹉ -----﹉ -----﹉ -----