الشفعة ← ②

🇾🇪_____⚖️_______⚖️_______⚖️_____ 🇾🇪

#الحلقة_النقاشية/ الرابعـــة

#حـول_مـوضـوع/ الـشفـعــة ← ②

🇾🇪_____⚖️_______⚖️_______⚖️_____ 🇾🇪

#إجراءات الأخذ بالشفعة

1_طلب الشفعة ويكون كالتالي: 

   أ-فـي مجلس العقد إذا كان حاضراً، أو في مجلس

العلم إن كان غائباً مالم يكن له عذر مقبول. 

   ب-أن يـوجـه الطلب إلى المشتري ولو كانت العين

المشفوعة في يد البايع.

نصت المــادة(1274)مـدنـي: يـلـزم الـشفيع الحاضر

مـجلـس العـقد أن يطلـب الشفعة في المجلس، ما لم

يكن له عذر مقبول،ويلزم الشفيع الغائب عن مجلـس

العـقد ان يطلـب الشـفـعة في مجلس علمه بالعقد ما

لم يكن له عذر مقبول، ويلزم من كان له عذر مقبول

ان يطلب الشفعة من وقت زوال العذر، ويكون طلب

الشفعة من المشتري، ولو كـانت العين المشفوعة في

يـد الـبـائـع ويـصـح طلـبـها من وكيل المشتري اذا لم

يضف اليه،فاذا سلم الوكيل العين المشفوعة للاصيل

فلا يصح الطلب الا من الاصيل.

2_دعــوى الشفعة إذا لـم يـستـجب المطلوب للشفعة

طـوعـاً كـان للـشفـيع طلـب مـخـاصمته أمام القضاء،

ويـجـب أن يـرفـعـها خلال (30يوماً) من وقت طلب

الشفعة مالم يكن له عذر مقبول. 

نصت المـادة(1275)مدني: اذا لم يستجب المطلوب

للـشـفعـة طـوعـاً، كـان للشـفيع طلب مخاصـمته امام

القـضاء لتمـلك العيـن المـشفـوعة، وان لم يرفعه في

مـدة ثلاثيـن يوما من وقت طلب الشفعة سقط حقه

الا لعذر مقبول. 

3_عـدم تـجـزئة الشفعة فعلى الشفيع أن يأخذ المال

المبيع كله أو يتركه كله. 

نصت المـادة(1277)مدني: الشفعة لا تقبل التجزئة،

فيلزم الشفيع طلب الشفعة في العين المشفوعة كلها

الا اذا تعـددت العـيـن المـشفـوعة وقام سبب الشفعة

بـواحـد مـن افـرادهـا او تـعـدد الـمـشـتـرون، فـيجوز

للـشـفـيـع طلب الشفعة فيما قام به سببها في الحالة

الاولى وطلـب نـصـيـب بـعـض المشترون في الحالة

الثانية، واذا اشترى الـواحد لجماعة ولم يضف اليهم

فلا يعتبر هذا تعددا.

#مواعيد_الشفعة

1_مــدة (30يــومــاً) مــن تــاريــخ الـطلـب أو العـلم

(م1275مدني 👆🏻) 

2_خـلال ثلاثة أيام للعالم بالبيع بالبلد، وشهر للغائب

خارج البلد. 

نصـت المادة (17)اثبـات: لاتـسمع الدعوى في شفعة

بعـد مـضـي ثـلاثـة أيـام للعالم بالبيع في البلد وشهر

للـغـائـب خـارج البـلد وتعـتبـر المدة في الحالتين من

وقـت العـلـم، ويطـبـق فـي حـق القاصـر مـا يـرد في

أحـكـام الـوصايا وتحسب المدة المنصوص عليها في

الفقرة السابقة من وقت بلوغه.

#مـلحـوظة/ مـيـعـاد الـثـلاثـون الـيـوم الـمذكور في

المادة (1275مدني) هـو لـرفـع الدعوى إلى القضاء،

إذا رفض المشتري طلب الشفعة، أما الميعاد المذكور

في المادة (17 إثبات) فتـحدد أجل رفع الدعوى إلى

القضاء مباشرة. 

#أسباب_سقوط_الشفعة

نـصت المــادة(1269)مـدني: تـبطل الشفعة ويسقط

حق الشفيع فيها باحد الامور الاتية:

1_التنازل عنها من الشفيع بعد العقد ما لم ينبن ذلك

على اعـتقـاد مـقبـول كاعتقاده بطلان العقد ثم حكم

القـضاء بصـحتـه، او يـحط البائع عن المشتري بعض

الـثـمـن او يـظـهـر او يـنـكـشـف خلاف ما ابلغ به فلا

تسقط الشفعة.

2_ان يملك الشفعة للمشتري او لغيره او يتنازل عنها

لاي هما بمقابل او بغير مقابـل، ولو كان قد طلبها ولا

يلزم العوض الا اذا كان من المشتري.

3_بتـرك الشفـيع الحاضر مجلس العقد طلب الشفعة

في المجلس.

4_اذا تـولـى الشفـيع العقد المثبت للشفعة كونه بائعا

عـن غيره ولا يسقط حقه في طلب الشفعة اذا تولى

العقـد وكـان وليا او وكـيلا او وصيا عن الغير، كـما لا

يـسقـط حـقـه اذا جعل الخيار له من طرفي العقد او

من احدهما فقط وانفذه.

5_طلب الشفيع من ليس له طلبه عالما حسب ما هو

مبين فـي المادة (1274) ولا يعتبر طلب المخاصمة

عند القاضـي قبل طلب المشفوع منه طلب من ليس

له طلبه.

6_طلب الـشفيـع العـيـن المشفوعة بغير لفظ الشفعة

عالما او ادعائه ملكيتها بغير الشفعة.

7_طلب الشفيع بعض العين المشفوعة اذا كان عالما

الا اذا تعـددت الـعيـن المـشفـوعـة او تعدد المشترون

علـى الـنحـو المـبـيـن فـي الـمادة (1277) ولا يعتبر

شـراء الـواحـد للـجـمـاعـة تـعـددا مـا لـم يضف اليهم

صراحةً.

8_خـروج سـبـب الـشـفـعـة من ملك الشفيع عالما او

جـاهـلا باخـتـيـاره او بـدون اخـتـيـاره قبل الحكم له

بالشفعة او التسليم له طوعا.

9_تراخي الشفيع الغائب عن مجلس العدل بعد علمه

بـه بـشـهـادة كـامـلـة علـى الـتصـرف ولـو بـغيـر لفظ

الـشهادة او تراخيه بعد علمه بالعقد بخبر يفيد الظـن

مـدة تـزيـد علـى مـا يـمكـنه فيه طلب الشفعة، ما لم

يكـن معـذورا فـمـن وقـت زوال الـعـذر. والقول قول

الـشـفـيـع اذا ادعـى عـدم حـصـول الـظـن وللمشتري

تحليفه على ذلك.

10_اذا طلـب الشفيع الشفعة مع شروط الخيار فيها

او نحوه.

11_اذا لـم يـكـن الـشـفـيـع قــادرا عـلـى دفــع الثمن

وملحقاته. 

#مواد_أخرى_تتعلق_بالتنازل_عن_الشفعة

المــادة(1270)مـدنـي: يـعتبر تسليما من الشفيع كل

مـا يـدل علـى عـدم الـرغـبـة فـي الـشفعة، وتبطل به

الشفعة ويسقط حق الشفيع.

المــادة(1271)مدني: اذا صالح الشفيع المشتري عن

الشفعة على عوض بطلب الشفعة ويستحق العـوض.

المــادة(1272)مدني: اذا علـم الـشفـيع ان المـشفوع

فـيـه بـعـض الـعـيـن فـاسـقـط الـشـفـعـة، ثم ظهر ان

المشفوع فيه كلها فله الشفعة في الكل،وكذا اذا علم

الـشـفيـع ان المـشفوع فيه كل العين فاسقط الشفعة

ثم ظهر ان المشفوع فيه بعضها فله الشفعة.

المـادة(1273)مدني: اذا تعددت الصفقات في العين

الـمـشـفـوعـة فللـشفـيـع الشـفعـة في الصفقة الاولى

ويـشـارك فـيـمـا بعـدها مـا لـم يكـن سببه اخص فهو

اولى.

#الأثار_المترتبة_على_الشفعة

1_حلـول الـشـفيـع مـحـل المـشتـري ويـعتبر الحلول

بمـنـزلة شراء جديد تسري عليه أحكام عقد البيع من

خيار رؤية وخيار عيب وغيره... 

2_التزامات الشفيع:

   •دفع الثمن

   •دفع المـصـروفات التـي غرمها المشتري(المشفوع

منه) 

   •التعويض عن قيمة النقود إذا تأخر عن دفع الثمن

وفقدت النقود قيمتها. 

   •عـدم الـتـصـرف بـالـعـيـن المـشـفـوع فيها إلا بعد

تسـليـمها بـالتراضي وقبض العين، أما بعد الحكم فله

حق التصرف فيها ولو لم يقبضها. 

   •دفع ماغـرمه المشتري لنماء العين المشفوعة قبل

طلب الشفعة والعلم بها. 

3_التزامات المشتري(المشفوع منه): 

   •تسـليـم المال المـشـفـوع فـيه ولو جبراً، وليس له

حق الإمتناع

نصـت المــادة(1293): تـؤخـذ العـيـن المشفوعة من

المشتري قسرا في حالتين:

1- اذا سـلـم بالشفـعة وقبض الثمن فتصير العين في

يده كالمبيع.

2- اذا حـكـم علـيـه بالـشـفعـة ودفـع له الثمن جميعه

فتعتبر العين المشفوعة في يده كالامانة.

   •تـحـمـل تـبـعـة الـهلاك بعد تسليمه بالشفعة رضاءً،

وقبل تسليمه للعين المشفوعة. 

   •تسلـيـم الـمـال المـشفـوع فيه للشـفيع عند الحكم

بالـشفـعة أو التسـليـم بها طـوعاً، بما في ذلك الفوائد

الأصلية المتصلة بالمال، *أما الفوائد المنفصلة* فهي

للمشتري عـدا بـعض الحالات التي نصت عليها المادة

(1300مـدني) بقـولـهـا: يـسـتـحـق الـشـفـيـع الفوائد

الاصلـيـة المـتصـلة بالمبيع اما الفوائد المنفصلة فهي

للمشتري في ما عدا الحالات الاتية:

1_اذا كـان الـشـفـيـع خلـيـطا فـي الـعـيـن المشفوعة

وشملها العقد فهي له.

2_اذا شـملـهـا الـعـقـد والـشـفـيـع خلـيـط في الشرب

والطريق فهي للمشتري ويحط بحصتها من الثمن.

3_اذا لـم يـشـمـلها العـقد والشـفيع خليط في الاصل

فتوزع على الحصص.

4_اذا كـان الـشفيع خليطا في الشرب والطريق فقط

ولـم يشـملها العقد فهي للمشتري ولا يحط شيء من

الثمن.

   •يلتزم المشتري بأن يحط من الثمن عوضاً للشفيع

إذا تـبـيـن الـنـقـص فـي الـمـال الـمـشـفـوع فيه بفعل

المشتري أو بفعل الغير بإذنه. 

نصت المــادة(1304): يجب على المشتري ان يحط

عـن الـشـفـيـع مـن الـعـوض بـقدر ما نقص من العين

الـمـشـفـوعة بفعله او بفعل غيره باذنه او اذا كان قد

اخـذ من الغير عن فعله عوضا او صالحه او ابراه مع

امكان الاستـيفاء مـنه ولو لم يقبض العوض وما عدا

ذلك فلا حط. 

   •الالتـزام بضـمان الإستحقاق للشفيع بعد الحكم له

بالشفعة أو التسليم الاختياري. 

نصت المـادة(1297): اذا استحقت العين المشفوعة

للغير فيضمن المشتري الثمن ويرجع على البائع اليه.

#مواد_أخرى_تتعلق_بأثار_الشفعة

الـمـادة(1288)مـدنـي: لا يـمـتـلك الـشـفـيـع الـعـيــن

المشفوعة الا بتسـليم المشتري بالشفعة بالتراضي او

بحكم القاضي.

المــادة(1289)مـدنـي: يـكـفـي للـتـسـلـيـم بـالـشفعة

بالتراضـي ما يدل عليه لفظا او نحوه كقبض الشفيع

للعين المشفوعة.

المادة(1290)مدني: اذا ثبت الملك للشفيع بالتسليم

بـالـتـراضـي او بـحـكـم الـقـاضـي تبعته احكام الملك

ويعتـبر الاخـذ بالشفعة بمنزلة شراء مبتدا يثبت فيه

مـا يثبـت بالـشـراء مـع مـراعاة ما هو منصوص عليه

في المواد التالية.

المــادة(1291)مدني: يثـبـت للـشـفـيـع خـيار الرؤية

وخيار العيب دون خيار الشرط.

المــادة(1292)مدني: لا يـسـتفيـد الشفيع من الاجل

اذا كـان الـثمـن او بعضه مؤجلا على المشتري الا اذا

قبل المشتري ذلك.

المــادة(1294)مدني: اذا تلـفت العين المشفوعة في

يد المشتري بعد تسليمه بالشفعة بالتراضي تلفت من

ماله كالمبيع في يد البائع،واذا تلفت العين المشفوعة

في يد المشتري بعد الحكم بالشفعة وادى الشـفيع ما

عليه تلـفـت مـن مـال الشـفـيع كـالامـانة، وفي جميع

الاحـوال يـضـمـن المـشـتري اذا كان التلف بجناية او

تـفـريـط مـنـه او كـان قـد تـمـرد عـن تـسـلـيـم العـين

المشفوعة للشفيع بعد التسليم بالشفعة او الحكم بها

وادى الـشـفـيـع مـا لزمه وتجديده طلب تسليم العين

المشفوعة له فان المشتري يضمن كالغاصب.

المــادة(1295)مدني: لا يصـح تـصـرف الـشفـيع في

العـيـن المـشفوعة بعد التسليم له بالشفعة بالتراضي

قبـل قبـضـها ويصـح تـصـرفـه فـيـهـا بـعـد الحـكم له

بالشفعة قبل قبضها.

المــادة(1296)مدني: اذا غـرس او بـنـا الـشـفيع في

العيـن المـشفـوعة بعد التسليم له بالشفعة بالتراضي

او بحكم القاضي،ثم استحقت العين المشفوعة للغير

كـان للشفـيع الرجوع على المشتري بما غرس او بنى

فهو كالمغرور.

المــادة(1298)مدني: اذا تصرف المشتري في العين

المشفوعة بعد الـطلـب والـعلـم به وتلفت العين حسا

بعد التصرف فلا ضمان عليه ولو تلفت العين حسا لا

حكما الا بعد التسليم للشفعة بالتراضي او الحكم بها

فيـضـمن القيمة في التلف الحسي لا الحكمي وكذلك

لا يضمن المشتري اجرة انتفاعه بالعين المشفوعة الا

بعد التسليم بالشفعة بالتراضي او الحكم بها.

المــادة(1299)مدني: اذا غـرم المشـتري لنماء العين

المشـفوعة لا لبـقائها وكان ذلك قبل الطلب والعلم به

فله الخـيار بين ان يبـقـي النماء للشفيع ويرجع عليه

بقـيـمة الزيـادة غـرسا او بناءً او زرعا قائما لا حق له

في الـبـقـاء الا بالاجرة او يرفعه ويزيله ويـرجع على

الشفيع بارش ما نقص منه، وللمشتري خيار ثالث اذا

كان للنماء حد ينتهي اليه هو ان يبقيه لنفسه باجـرة

المثل من يوم التسليم بالشفعة بالتراضي او من يوم

الحكم بها الى يوم الحصاد.

المـادة(1301)مدني: ما غرمه المشتري على الفوائد

الاصـلـيـة يـلـزم الـشـفـيـع بقـدر مـا استحقه منها مع

التسليم له بالشفعة بالتراضي او الحكم له بها.

المــادة(1302)مدني: الفـوائـد الفـرعـية للمشتري اذ

الخراج بالضمان.

المــادة(1303)مدني: للشـفـيـع نـقـض القـسمة التي

اجراها المشتري لنصيب مشاع في عقار كما له نقض

كـل تصـرف للمـشـتـري في العين المشفوعة ولو كان

وقـفـا او جعـله مسـجدا ويكون النقض في الحالتين

بحكم القاضي.

#أسئلة_تتعلق_بالشفعة

س1/عند الشفعة هل الشفيع يسلم المبلغ الذي سلمه

المـشـتـري للبـائع ولـو كـانـت الـشـفعة بعد سنين؟ أم

يكون بسعر الزمان والمكان؟

ج/القاعـده العامـة دفـع التـزام النـقود بعددها، حيث

نصت المــادة(192)مـدنـي: اذا كان الملتزم به نقودا

التزم المـدين بقدر عددها المذكور في العقد دون ان

يكـون لارتفاع قـيـمـة هـذه النقود او انخفاضها وقت

الوفاء اي اثر. 

والمشرع استثنى الشفعه والزم الشفيع بدفع العوض

إذا تـأخـر التـسـليـم بـالـشـفـعـة، حـيث نصت المــادة

(1280)مـدني: اذا تـاخـر طلـب الـشـفـعـة الـى وقت

نقـصـت فيه او زادت قيمة النقود التي جرى التعامل

بها غـيـر الذهـب والفـضة، لـزم ان يؤدي مقدار قيمة

العوض، ويستعان في التقدير بالمقومين العدول ولا

اثر للزيادة في قيمة العين المشفوعة او نقصانها.

س2/هل اخـتـلاف الـمـشـتـري والشفيع على قدر ما

تكـفـله المـشـتري من سـعاية وأغرام مانعاً من تحقق

الشفعة؟

ج2/ليـس مـانعاً، وهناك تقدير ذلك بواسطة العدول.

س3/هل من الضروري أن يقوم الشفيع بإيداع قيمة

المال المشفوع فيه في خزينة المحكمة؟

ج3/هـذه إجـراءات يـتـم تـقـديرها من قبل القاضي.

س4/إذا تـحـايـل الـمـتـعاقدان على الشفيع بوصفهم

للـبيـع أنـه هبة (مثلاً) حتى يفوتا على الشفيع الأخذ

بالشفعة، هل يسقط حقه في الأخذ بالشفعة إذا تبين

صورية العقد؟ 

ج4/لا يـسقط حقه في الأخذ بالشفعة، وله أن يثبت

الصورية بكافة طرق الإثبات. 

س5/ما الفـرق بيـن سقوط الشفعة وموانع الشفعة؟ 

ج5/ •السقوط: يكون بعد ثبوت حق الشفعة. 

         •الموانع: تمـنـع الأخـذ بـالـشـفـعـة إبتداءً لعدم

توافر أسبابها المذكورة في المادة (1257مدني👆🏻)

س6/ماحكم التنازل عن الشفعة قبل نشؤ العقد؟ 

ج6/التنازل يكون بعد العقد، ونصت المواد من (1269_1273مدني). على التنازل.

س7/هل تسقط الحق بطلب الشفعة إذا مات الشفيع

بعد طلب الشفعة أو قبل علمه بها؟ 

ج7/لا يسقط وتطلب من الورثة.

نصت المــادة(1265)مـدنـي: لا تـبطل الشفعة بموت

المشفوع منه مطلقا ولا بموت الشفيع بعد الطلب، او

قـبـل الـعـلـم بالـبـيـع او بـعـده قـبل التمكن من طلب

الشفعة وتورث الشفعة في هذه الاحوال ويلزم طلب

كل الورثة او احدهم بالوكالة.

🇾🇪_____⚖️_______⚖️_______⚖️_____ 🇾🇪

اليوم/ السبت الموافق 2021/01/23م

إعداد/مجموعة ملتقى القانونيين للتوعية القانونية. 

   •إشـراف/الدكتور/مأمون الشامي.

*#إدارة_المجمـوعـة. بلال الهاشمي770072262.*

*#مـلاحظة/* المرجع حق الملكية.د/مأمون الشامي

*#المجموعة* خاصة بالقانونيين للانضمام التواصل

مع إدارة المجموعة.

*#انـشـر الـمـوضـوع لـيستفيد غيـرك تكرماً☺️🌹*

🇾🇪_____⚖️_______⚖️_______⚖️_____ 🇾🇪