مدة التجديد الضمني لعقد الايجار
#مدة_التجديد_الضمني_لعقد_الإيجار
يـثور جدل بشأن مدة التحديد الضمني لعقد الإيجار
حـيـث يذهـب غالبـية الباحثـين إلـى ان عقد الإيجار
يـتـحـدد ضـمـنـيًا للـمـدة إلـى قـيـام المـؤجـر بإخطار
الـمسـتأجـر بإخلاء العين في حين تذهب قلة إلى ان
مـدة الـتـجـديـد الـضـمـنـي تكـون لمـدة مـماثلة لمدة
الإيجار المتفق عليها سابقًا في عقد الايجار الاصـلي،
ولأهـمـيـة هـذه المـسـألة وتكـرار حدوثها فقد اخترنا
الـتـعـلـيـق علـى الحـكم الصادر عـن الدائرة التجارية
بالـمحـكمـة الـعلـيا فـي جـلـسـتـهـا المـنـعقدة بتاريخ
25/2/2017م في الطعن رقم (58625) وتتلخص
وقـائـع هـذه القـضـية ان احـد التـجار اسـتأجر محلاً
لمـباشـرة اعمـالـه التـجارية وبعد انتهاء مدة الإيجار
طلـب الـمـؤجـر مـن الـمـسـتـأجـر اخـلاء الـعـين فقام
المستأجر بتقديم دفع مفاده:
ان الـعقـد قـد تجدد ضمنيا لمدة مـماثلة، لان المؤجر
لـم يشـعره الا بعد انتهاء مدة الإيجار الأصلية ولذلك
فـان مـدة الإيـجـار قـد تـجـددت لمـدة مـماثلة للمـدة
الأصلية، وقد توصلت المحكمة الابتدائية الى الحكم
بـاخلاء العيـن، وقد ورد في أسباب حكمها (ان دفاع
الـمـدعـى علـيـه لـو كـان صـحـيـحًا لترتب علـى ذلك
النـتيجة ذاتها لان فترة التجديد الضمني لا تكن مثل
فترة العـقد المنتهي وانما إلى وقت اخطار المستأجر
ومطالبته بالاخلاء وفقًا للمادة (79 من قانون تنظيم
الـعـلاقـة بيـن الـمـؤجـر والمـسـتأجر، أي ان التجديد
يكون إلى وقت الاشعار ومرور فترة التنبيه بالإخلاء
فلم يقبل المستأجر بالحكم الابتدائي فقام باستئنافه
إلا أن الشـعبـة التـجارية رفـضـت الاستئناف وقضت
بتـأيـيـد الحـكم الابتـدائـي فلـم يقـنع المستأجر فقام
بالطـعن بالنـقض فـي الحـكم الاسـتـئـنـافـي فرفضت
الـدائـرة التـجارية الطـعن وأقرت الحكم الاستئنافي،
وقد ورد في أسباب حكم المحكمة العليا (حيث نعى
الطاعن ان محكمتي الموضوع قامتا بتفسيروتطبيق
المادة (79 مـن قـانـون تنـظـيـم العلاقة بـين المؤجر
والمـسـتأجر تفـسـيرا مخالفا للقانون حين اعتبرتا ان
فترة التجديد الضـمنـي لعـقد الإيـجار لا تكون بنفس
فترة العـقد المنـتهي وإنـما إلـى وقـت مطالبة المالك
المـؤجـر للمستاجر بإخلاء العين، فقد ذكر الطاعن أن
مـا ذهبـت اليه المحـكمتان يـعـد تـأويلاً فاسدًا للمادة
السابـق ذكـرها لان عقـد الإيـجـار ينص صراحة على
أنـه عنـد عـدم الاخـطار بـالاخـلاء فـان العـقد يتجدد
ضمـنيًا لفترة مقبلة، وبرجوع هذه الدائرة إلى الحكم
الاسـتئـنافـي فـقـد تبـيـن أن نعـي الطاعـن غير مؤثر
وغيـر منتج لان الحكمـين الابتدائي والاستئنافي قد
سـبـبـا هـذه الجـزئـيـة تـسبـيبًا واقعيًا وكافيًا وسائغًا
موافقًا لما هو مقرر شرعًا وقانونًا)
وسـيكون تعليـقنا على هذا الحكم حسب ماهو مبين
في الأوجه الأتية:
#الوجه_الأول:التجديد الضمني للإيجار في القانون:
الـتـجـديـد الـضـمـنـي للإيجار هو بقاء المستأجر في
العين المؤجرة بعد انتهاء مدة الإيجار الاصلية بدون
اعتراض من المالك المؤجر، فقد نصت المادة(79من
قـانـون تنـظـيم العلاقـة فيما بين المؤجر والمستأجر
على أنـه (اذا انـتـهـى عـقـد الإيـجـار وظل المستأجر
منتفعًا بالعين المؤجرة دون ان يعـترض المؤجر على
ذلك اعتـبر الإيجـار متـجددًا ضمـنيًا بشروطه الأولى
إلى وقـت مطالبة المالك بانتهاء العقد أو تجديده بما
يتراضيان عليه)غير ان عقد الايجار لا يتجدد ضمنيًا
اذا كـان قـد سـبـق للمـؤجـر ان قـام بتنبيه المستأجر
بإخلاء العـين، وفي هذا المعنى نصت المادة (81من
القانـون ذاتـه على أنـه: لا يعتبر تجديدًا ضمنيًا للعقد
استمرار المـسـتأجـر في الانتفاع بالعين المؤجرة بعد
ثبوت تنبيه احد الطرفين للأخر بالاخلاء).
#الوجه_الثاني: مدة التجديد الضمني للإيجار:
نـصـت الـمـادة (79 مـن الـقـانـون السابق ذكره على:
اعتـبار الإيـجار متـجددًا ضمـنيًا بشروطه الأولى إلى
وقـت مطالـبـة الـمـالك بـإنـتهاء العـقد أو تجديده بما
يتراضيان عليه) فـوفقًا لهذا النص فان مدة التجديد
الضـمنـي لا تكـون مـثـل المـدة الأصـليـة وإنما تكـون
محددة إلى اجلين:
-الاجل الأول: وقت مطالبة المالك للمـستـأجر بإخلاء
العين حتى لو تم اشعار المستأجر أو اخطاره في أي
وقـت يتـم فيـه الاشـعار أو الاخـطار، فـلـم يـشـتـرط
القانـون فـي المـطالـبـة شكـلاً معينًا أو طريقة معينة
فتجوز المطالبة بأي صيغة أو وسيلة شريطة ان يتم
إثبات وصول المطالبة إلى علم المستأجر.
-اما الاجل الثاني: الـذي تـنـتـهـي عنـده مدة التجديد
الضمني فهو: صـدور اتـفـاق بـيـن المؤجر والمستأجر
على تجديـد العقد تجديدًا صريحًا بما يتراضيا عليه،
فـقـد تكـون مدة الإيجـار ومبلـغ الإيجار اكـثر أو اقل
مما هي عليه في العقد السابق المنتهي.
#الوجه_الثالث: مـدى لـزوم امـهال المستأجر لإخلاء
العين عند التجديد الضمني للعقد:
فـقـد سبـق الـقـول ان مدة التجديد الضمني للإيجار
تنتهي بوقت مطالبة المؤجر للمستأجر بإخلاء العين،
فـعنـدئـذ المـطالـبـة ينبغي إتباع القواعد العامة التي
تقتـضي ان يقـوم المـؤجـر بـإمهال المسـتأجر لاخلاء
العين المـدة المقررة في العقد أو في القانـون، فمثلاً
اذا كـان عـقـد الإيـجـار الأصـلـي قد صرح بأنه يجب
على المؤجـر اذا اراد اخـلاء العـيـن اخطار المستأجر
قبل ثـلاثـة اشـهـر فـانـه يجـب على المؤجر ان يمهل
المسـتأجر الـذي تجـدد عقـده ضمنيا مدة ثلاثة أشهر
لإخلاء العين يتم احتسابها من تاريخ مطالبة المؤجر
للمـسـتأجـر بـاخـلاء الـعـيـن، كـمـا لـو ان عقد الإيجار
الأصـلـي لا زال قـائمًا بإعتـباره قد تجدد ضمنيًا، وقد
نظمت اشعار الاخلاء المدة (89 مـن قـانـون المـؤجر
والمـسـتأجر التي نصت على أنه: اذا رغب المؤجر او
المستأجـر في انهاء عـقـد الايجار فعلى الطرف الذي
يـرغـب في ذلك اشعار الطرف الاخر قبل ثلاثة اشهر
مـن انتـهاء مـدة العـقد بالنـسبة للمساكن وستة أشهر
بالنسبة لغيرها من المباني مالم تكن مـدة العـقـد اقل
مـن الـمـدة الـمـحـددة للـتـنـبـيه فلا يكون المؤجر او
المستأجر ملزماً، كل ذلك مالم يتم الاتفاق عـلـى غير
ذلك او نص القانون على مدة أقل)
فـوفـقًا لهذا النص يجوز ان تزيد أو تقل مدة الامهال
للإخلاء بحسب اتفاق المؤجر والمستأجر،والله اعلم.
#مـنـقـول_عن_الدكتور/عـبـدالمؤمـن شـجاع الدين.
🇾🇪_____⚖️_______⚖️_______⚖️_____ 🇾🇪
من مختارات/ مـجمـوعـة ملتقى القانونيين للتوعية
القانونـيـة.اليوم/الخميس الموافق/2021/02/11م
*#إدارة_المجمـوعـة. بلال الهاشمي770072262.*
*#المجموعة* خاصة بالقانونيين للانضمام التواصل
مع إدارة المجموعة.
*#انـشـر الـمـوضـوع ليستـفيد غيرك. تكرماً☺️🌹*
🇾🇪_____⚖️_______⚖️_______⚖️_____ 🇾🇪
تعليقات
إرسال تعليق