التعويض عند رفض المستأجر إخلاء العين المؤجرة

🇾🇪_____⚖️______⚖️______⚖️_____ 🇾🇪

#اللـجـنـة_الـقـانــــونـيـة_لـمـلـتـقـى_الـقـانــــونـيـة

#الموضوع/التعـويض عـنـد رفـض المستاجر إخلاء

العين

✍🏻للـدكتور/عبدالمؤمن شجاع الدين

🇾🇪_____⚖️______⚖️______⚖️_____ 🇾🇪

#التعويض_عند_رفض_المستاجر_إخلاء_العين

تتـمتـع محـكـمـة المـوضوع بسلطة تقديرية بالنسبة

لسـبـب التـعويـض ومـبلـغ التـعـويـض استـنـادا إلى

المـسئولية العـقدية عـن إخـلال المتـعاقد بالتزاماته

العـقدية ووفـقا لاحكام التعـويـض المنصوص عليها

في القانـون المـدنـي ومـن ذلك تعـويـض المؤجر إذا

أمتنـع المـسـتـأجـر عـن إخـلاء العين بعد إنتهاء مدة

الإيجـار المـتفق عليها في العقد حسبما قضى الحكم

الصادر عن الـدائـرة المـدنـيـة بالمـحـكـمـة العليا في

جـلـسـتها المنعقدة بتاريخ 8/8/2017م في الطعن

رقم (59100)وتـتلخص وقائع القضية ان المحكمة

الابتدائية حكمـت على المستأجر لأرضية اقام عليها

ورشـة حكمت عليه بإخلاء العين المؤجرة وتعويض

المؤجـر مبـلغ مـن الـمال لـرفـض المـسـتأجر الإخلاء

وتعـنته رغم انتهاء مدة الإيجار المتفق عليها، حيث

ورد ضـمن اسـبـاب الحكم الابتدائي (انه رغم انتهاء

عـقـد الإيجـار قبل خمس سنوات ومطالبات المدعي

المتكررةللمدعى عليه بإخلاء العين إلا أنه امتنع عن

الإخلاء وطالمـا ان المـدعـي قد طالب بتعويضه عن

الإضـرار التـي لحقـت بـه جـراء امتناع المدعى عليه

عـن إخـلاء العـين، وحيث ان ذلك الطلب يجد سنده

في المادة (733)مـدني فـان المـحكمة تلزم المدعى

عليه بدفع مبلغ التعويض المحدد في المنطوق)وقد

قضت الشعبة المدنية بتأييد الحكم الابتدائي، وكذا

قضت الدائرة المـدنية بالمحكمة العليا بإقرار الحكم

الاستـئـنافـي، وقـد ورد ضـمن اسباب حكم المحكمة

العليا (وبرجوع الدائرة إلى أوراق القضية فقد تبين

لـهـا ان مـا ورد في عـريـضـة الـطـعن تكرار لما سبق

طـرحـه امـام مـحكـمتي الموضوع فلا يوجد فيه أي

سـبب مـن الاسـبـاب المـنـصـوص علـيـها فـي المادة

(292) مرافعات وبالرجوع إلى الحكم المطعون فيه

فـقد تبين ان الشـعـبة ناقشت ما فصلت فيه محكمة

أول درجة ومــا طــرح عـلـيـهـا وفــقًا للـمادة(288)

مـرافعـات وبـذلت جـهـدهـا فـي تحـقـيـق الـوقـائـــع

والـبراهـين وثبت لديها ان الحكم الابتدائي قد صدر

مـوافـقـا لـصريـح الـقـانـون ومـوافـقًـا للـصواب لان

المستأنف لم يقدم أي جديد امام الشعبة،ولما كانت

مـحـكـمـة الاسـتـئـنـاف قـد حقـقت الوقائع والتزمت

حدود مـا فـصـلـت فـيـه محـكـمة أول درجة فان ما

ذهبت اليه الشعبة في قضائها كان سديدا،لذلك فانه

مـن المتعـين رفـض الطعـن مـوضوعًا وإقرار الحكم

الاسـتـئـنـافي) وسـيـكـون تعـلـيـقـنا على هذا الحكم

حسبما هو مبين في الأوجه الأتية:

#الوجه_الأول: سـند الـحـكـم بـإلــزام الـمـسـتـأجــر

بتـعـويض المـؤجر عـن عدم إخـلاء العين بعد انتهاء

مدة الإيجار:

استندالحكم محل تعليقنا إلى النصوص الواردة في

القانـون المدني المنظمة لعقد الإيجـار لاسيما المادة

(711 و 733)اللتـيـن حـددتا ان عقد الإيجار ينتهي

بإنتهاء مـدته، وقـصـد الحكم في ذلك انه كان يجب

على المـسـتأجـر إخـلاء العيـن في تاريخ انتهاء مدة

الإيجـار المـحددة فـي العـقـد طـالـمـا ان المـؤجر قد

اخطـر المـستأجر قبل ذلك بإخلاء العين، وتبعًا لذلك

فان المسـتأجـر قـد أخل بالتزامه العقدي الذي ينص

على إخلاء العـيـن عند إنتهاء مدة الإيجار بناء علـى

إخطار بذلك يصدر من جانب المؤجر، في حين تقرر

المادة (351)مدني احقـية الـمتـعـاقد في التعويض

عـما لحـقـه مـن ضـرر بـسـبـب إخلال المتعاقد الآخر

بالتـزاماتـه العقدية، ويندرج ضمن ذلك عقد الإيجـار

حيث نصت المادة مدني(351)على انه (إذا لم يكن

متفـقًا علـى مـقدار التـعـويـض فـي العـقـد او بـنص

القانـون فالـقـاضـي هـو الـذي يقـدره ويكون التقدير

علـى أسـاس ما لحـق صـاحب الحق من ضرر محقق

شـرط ان يكون هـذا الضـرر نتـيـجـة طبـيـعية لعدم

الوفاء بالحق او للتاخر في الوفاء به، ويعتبر الضـرر

نتـيجـة طبيـعية إذا لـم يكـن فـي استطاعة صاحب

الحـق ان يـتوقـاه ببذل جهد معقول، واذا كان الحق

ناشـئًا عـن عـقـد فـلا يـحـكـم علـى المـلـتـزم الذي لم

يرتكب غشًا أوخطأ جسيمًا إلا بتعويض الضرر الذي

يـمـكن تـوقـعـه عـادة وقـت العـقد) فهذا النص يقرر

احقـية المـؤجر فـي التعويض اذا لم يقم المستأجـر

بـإخلاء العـيـن بعـد انتهاء مدة الإيجار المتفق عليها

فـي العقـد بإعـتـبار أن المـسـتـاجر قـد اخل بالتزامه

العـقدي بإخلاء العـين عند انتهاء المدة المتفق عليها

في العقد ولذلك فانه يستحق التعويض.

#الوجه_الثاني: تـقـدير الـتـعـويض في حالة إمتناع

المستأجر عن إخلاء العين المؤجرة:

فـي حالة تاجـير المـشاريع الإستثمارية الكبيرة فان

عقد الإيـجار يتضمن بندًا يحدد التعويض المستحق

للمؤجر اذا لم يقم المستأجر بإخلاء العين عندانتهاء

المـدة المتفق علـيها اذا طالب المؤجر بذلك، فعندئذ

يلـزم المـستـأجـر ان يدفع التعويض المتفق عليه إلا

اذا كانت هنـاك اسبـاب مـؤكـدة تدل يقينًا ان الضرر

الـذي لحـق بالمستأجر اقل بكثير من التعويض الذي

تـم تقـديره فـي العقـد حـسـبما نصت المادة (354)

مـدنـي، وفـي غالـب الأحـيـان لا يتـم النص في عقد

الإيـجـار علـى تقديـر التعـويـض فـعـندئذ يتم تقدير

التعويض من قبل محكمة الموضوع في حالة النزاع

بشأنه.

#الوجه_الثالث: تقدير محكـمة الموضـوع للتعويض

عند عدم الاتفاق عليه:

لا شك ان نـص المادة (351)مـدني السابق ذكره قد

منح القاضي السلطة التقديريةفي تقدير ما اذا كان

المؤجر يستحق التعويض ام لاوكذاتقدير التعويض

المناسـب، ولا شـك ان هـنـاك ضوابط وقواعد يجب

على القاضـي الالـتـزام بـهـا ومـراعـاتـهـا عـنـد تقدير

التعويض،فالسلطة التقديريةللقاضي ليست مطلقة،

فـقد لايقضي القاضي بالتعويض اذا كان هناك سبب

اجنـبي قد حـال دون قـيـام المـستأجر بإخلاء العين

عـمـلاً بالـمـادة (347)مـدنـي وكـذا فـان المـحكمة لا

تحـكم بتعـويـض المـؤجـر اذا كـان المؤجر نفسه قد

اشترك بخطته في احداث الضرر او زاد فيه بحسب

ما نصت عليه المادة(348) مدني، فالقاضي لايحكم

بالتـعـويض الا اذا كـان الضـرر الـذي لحـق بالمـؤجـر

نتـيجـة طبيـعية لامتـناع المستأجر عن اخلاء العين

وكذا فـان القاضـي لايحكم بالتعويض إلا عن الضرر

الـذي كـان يـمـكن تـوقـعـه عـادة وقـت العقد حسبما

نصت عليه المادة(354)مدني،ووفقًا للقواعد العامة

فـان القاضـي يلـتـزم عنـد تقـدير التعويض في حالة

إمـتنـاع المـسـتـاجـر عـن إخـلاء الـعـيـن عـند انتهاء

مـدة الايجـار يلـتزم بالقـواعـد الـعـامـة للـتـعـويـض

كالتناسب فيما الضرر والتعويض، والله اعلم.

🇾🇪_____⚖️______⚖️______⚖️_____ 🇾🇪

مختارات/ مـجمـوعـة ملتقى القانونيين للتوعية

القانونية.اليوم/السبت الموافق/2023/11/25م

https://www.facebook.com/groups/635521800580790/?ref=share_group

https://t.me/Law770072262

*#مجمـوعة الواتساب خاصة بمنتسبي القانون👇🏻*

*#إدارة_المجموعة. بلال الهاشمي770072262.*

*#انـشـر الـمـوضـوع ليستـفيد غيرك. تكرماً☺️🌹*

🇾🇪_____⚖️______⚖️______⚖️_____ 🇾🇪